Wohnungseigentümer können laufende Hausgeldzahlungen nicht mit Hinweis auf ein Zurückbehaltungsrecht einbehalten, etwa wegen fehlender Jahresabrechnungen. Das gilt auch, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird.
Finanzierungssystem der Gemeinschaft würde gefährdet
Die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse sind das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE. Sie sollen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tatsächlich zur Verfügung stehen und gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung notwendigen Mittel bereitstehen.
Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, ihre Vorauszahlungen wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dann wäre der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage entzogen und sie in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bei Zahlungsausfällen können Versorgungssperren drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen.
Keine Einzelfallprüfung
Eine Prüfung im Einzelfall, ob durch das Zurückbehalten der Vorschüsse die ordnungsmäßige Verwaltung tatsächlich beeinträchtigt würde, ist nicht erforderlich. Dies folgt aus Praktikabilitätserwägungen. Der Wirtschaftsplan wird auf prognostischer Basis erstellt, wobei die Wohnungseigentümer den voraussichtlichen Liquiditätsbedarf prognostizieren und ein weites Ermessen haben. Das mehrheitlich ausgeübte Ermessen kann nicht durch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts unterlaufen werden.
Auch rechtskräftiges Urteil gibt kein Zurückbehaltungsrecht
Das Zurückbehaltungsrecht ist auch dann ausgeschlossen, wenn die Forderung gegen die Gemeinschaft anerkannt oder rechtskräftig zuerkannt ist. Anders als bei der Aufrechnung, die als Erfüllungssurrogat das Finanzierungssystem nicht beeinträchtigt, dient das Zurückbehaltungsrecht lediglich als Druckmittel. Es könnte der Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit entgegenstehen und die Liquiditätsgrundlage gefährden.
Einem Wohnungseigentümer, der wie hier ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung der Jahresabrechnung erstritten hat, steht es frei, daraus zu vollstrecken und seinen Anspruch auf diese Weise durchzusetzen.
(Quelle: www.haufe.de; BGH, Urteil v. 14.11.2025, V ZR 190/24)