In einer WEG-Anlage mit unterschiedlich großen Wohnungen widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen per Mehrheitsbeschluss nach Einheiten (Objektprinzip) zu verteilen, wenn eine Kostenverteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vereinbart ist.
Wenn eine Kostenverteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vereinbart ist, ist für Erhaltungsmaßnahmen ein Wechsel zum Objektprinzip in der Regel unbedenklich, wenn:
- die Wohnungen ungefähr gleich groß sind, weil dann kein Eigentümer anders behandelt wird als bei einer Verteilung nach Fläche oder Miteigentumsanteilen,
- die Änderung dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt, etwa wenn Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten verteilt werden, obwohl die Wohnungen unterschiedlich groß sind, aber alle Balkone gleich groß sind,
- es um Kosten für Teile des Gemeinschaftseigentums geht, die nur dem Gebrauch Einzelner dienen und bei allen Einheiten gleichermaßen vorhanden sind.
Wann ein Wechsel zum Objektprinzip regelmäßig unzulässig ist
Ist hingegen bei unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, die Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen. Hierdurch können die Eigentümer kleinerer Einheiten aus folgenden Gründen benachteiligt werden:
Erhaltungsmaßnahmen führen zu Werterhalt oder Wertsteigerung der Einheit. Dabei korreliert der Wertzuwachs mit der Wohnungsgröße. Je größer die Einheit ist, desto größer fällt der Wertzuwachs aus. Wer eine größere Wohnung hat, erzielt mehr Miet- oder Gebrauchsvorteile.
Ferner steigt der Umfang des erhaltungsbedürftigen Eigentums mit der Größe. Die Dimensionierung etwa einer Heizungsanlage richtet sich danach, wie groß die zu beheizende Fläche ist. Größere Einheiten verursachen typischerweise einen größeren Anteil am Erhaltungsbedarf.
Schließlich müssten die Eigentümer kleinerer Einheiten bei einer Kostenverteilung nach Einheiten überproportional viel zahlen.
Wann ist die Mehrbelastung unzumutbar?
Ob ein Wechsel auf das Objektprinzip ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, hängt vor allem ab von:
- dem Ausmaß der Größenunterschiede zwischen den Einheiten,
- der konkreten Kostenmehrbelastung der kleineren Einheiten durch den neuen Schlüssel.
Für die zulässige Kostenmehrbelastung zieht der BGH strenge Grenzen:
Bei einem allgemeinen Wechsel des Verteilungsschlüssels für alle künftigen Erhaltungsmaßnahmen ist bereits eine Mehrbelastung von etwa fünf Prozent nicht hinzunehmen. Der für einen Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG herangezogene Schwellenwert von 25 Prozent Abweichung zwischen Wohnfläche und Miteigentumsanteil gilt hier nicht als Maßstab. Die Toleranzschwelle für eine Benachteiligung im Rahmen eines Kostenbeschlusses liegt deutlich niedriger.
(Quelle: www.haufe.de; BGH Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25)